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Tasación profesional de propiedades en Chile 2025: por qué impacta el precio y la velocidad de arriendo/venta

Resumen rápido

La tasación profesional fija un precio competitivo y reduce vacancia o días en el mercado.

Métodos principales: comparativo de mercado, costo y renta capitalizada.

Un 5 a 8% de sobreprecio suele alargar plazos y puede bajar el ingreso anual neto.

Mejor práctica: usar comparables recientes por comuna, edificio y estado; considerar gastos comunes, equipamiento y estacionamiento/bodega.

Qué es la tasación profesional
Es la estimación técnica del valor de arriendo o venta de una propiedad basada en datos del mercado, características del inmueble y su entorno. Su objetivo es definir un precio atractivo que maximice retorno y minimice tiempos.

Métodos de tasación más usados

Comparativo de mercado: compara con ventas o arriendos recientes de inmuebles similares en la misma zona, ajustando por metros, programa, estado, antigüedad y atributos.

Costo: estima el valor del terreno más el costo de reposición de la construcción menos depreciación física y funcional.

Renta capitalizada: para inversión y activos comerciales, relaciona el canon de arriendo con una tasa de capitalización esperada.

Factores que más mueven el valor

Ubicación y micro ubicación: cercanía a Metro, servicios y parques.

Metraje útil y total, distribución (2D1B vs 2D2B), luminosidad y orientación.

Estado y antigüedad: mantenciones, remodelaciones, eficiencia energética.

Estacionamiento y bodega: cantidad, tamaño y ubicación en el edificio.

Gastos comunes y administración: monto y estabilidad.

Equipamiento del edificio: conserjería, seguridad, áreas comunes, ascensores.

Reglamentos de copropiedad: restricciones de uso, mascotas, amoblado.

Competencia activa: propiedades similares publicadas y su absorción.

Paso a paso para solicitar una tasación con corredora

Reúne la ficha del inmueble: dirección, programa, metros útiles y totales.

Entrega antecedentes recientes: gastos comunes, mantenciones, mejoras y contribuciones.

Solicita preanálisis por comparables y un rango de precio recomendado.

Coordina visita técnica para validar estado real y ajustes finos.

Revisa el informe de tasación con supuestos y comparables utilizados.

Define estrategia de precio y publicación según objetivo (velocidad vs retorno).

Reevalúa cada 30 a 60 días si el mercado o la demanda cambian.

Checklist de datos y documentos para una buena tasación

Rol SII y copia de dominio vigente.

Planos, metrajes y estacionamiento/bodega asociados.

Monto promedio de gastos comunes y estado de deudas.

Historial de mantenciones o remodelaciones relevantes.

Evidencia de arriendo anterior (si aplica): canon, vacancia y perfil de arrendatarios.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

Publicar con fotos pobres o ficha incompleta: usar fotos profesionales y ficha detallada.

Ignorar comparables recientes: actualizar referencias por comuna y segmento.

No ajustar por gastos comunes altos: el mercado percibe el costo total mensual.

Sobreprecio “para negociar”: termina alargando plazos y forzando rebajas mayores.

No revaluar: si no hay contactos o visitas en 10 a 14 días, revisar precio y ficha.

Mini-caso de arriendo (Ñuñoa, departamento 2D1B)

Escenario A, precio de mercado: 650.000 CLP al mes. Vacancia referencial 18 días al año. Ingreso anual bruto 7.800.000 CLP. Costo por vacancia 390.000 CLP. Ingreso anual neto estimado 7.410.000 CLP.

Escenario B, 700.000 CLP (+7,7%): vacancia referencial 45 días al año. Ingreso anual bruto 8.400.000 CLP. Costo por vacancia 1.050.000 CLP. Ingreso anual neto estimado 7.350.000 CLP.
Conclusión: el sobreprecio puede reducir el ingreso neto anual y aumentar fricción operativa.

Mini-caso de venta (Providencia, departamento 2D2B)

Escenario A, precio de mercado: 6.500 UF, plazo estimado 60 días. Costos de mantención estimados 120.000 CLP mensuales. Costo total de espera aproximado 240.000 CLP.

Escenario B, sobreprecio 6%: 6.890 UF, plazo estimado 150 días. Mantención 600.000 CLP. Contribuciones y otros costos pueden elevar el carry total. Además, la negociación final suele exigir rebaja adicional, acercando el cierre a valores del Escenario A o inferiores.
Conclusión: el costo de espera y la rebaja final suelen anular la ganancia del sobreprecio inicial.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Quién puede tasar?
Corredoras, peritos tasadores e instituciones financieras. Para publicar de forma competitiva, prioriza comparables reales y una visita técnica.

¿La tasación del banco es igual a la comercial?
No. La bancaria es conservadora y pensada para garantías. La comercial busca un precio eficaz para vender o arrendar.

¿Cada cuánto debo actualizar la tasación?
Arriendo: cada 60 a 90 días o si cambian inventario y demanda. Venta: cada 90 a 120 días o ante variaciones relevantes del mercado.

¿Sirve el avalúo fiscal para fijar precio?
No como valor de mercado. Úsalo solo como referencia tributaria, no para publicar.

¿Puedo tasar sin visita?
Se puede pre tasar con ficha y comparables, pero la visita mejora precisión (estado, orientación, ruidos, vistas, terminaciones).